CASE01: 商業ビル(RC造6階建 築41年)

神奈川県横浜市中区

延床面積581.23㎡

2016年フルリノベーション済

BEFORE

AFTER


横浜と縁の深いお客様が、資産形成の一環として商業地にある中古ビルの購入・大規模リノベーションを計画されました。購入ビルの選定から弊社が携わり、価格交渉・売買契約の立ち会いも行いました。通常であれば、この段階では設計事務所はまだ関与しませんが、本来であればこの段階から設計事務所が積極的に関わっていくことが必要です。

なぜなら、不動産投資対象の「中古ビル」「築古ビル」は、一括りにできない理由があるからです。

 まず、目的の地域の中から目をつけた中古ビルが果たして「生まれ変わる可能性が高いビルか否か」を建築の視点から判断します。中古ビルと一口に言っても、コンバージョン採択・リノベーション施工することによって生まれ変わる可能性の高いビル、あまり変化を感じられないビル(あまり価値をあげることができないビル)があります。

ビルの外観、中の様子、エレベーターの様子、現存する図面全てを考慮し、「今は古さが際立ち誰も借りないかもしれないが、修繕・改装による劇的な価値の上昇が見込める」ビルを選定します。

その観点からいって、このビルはうってつけの物件でした。

一見「それなりの改修をして、それなりの家賃で借りてくれれば」という、市場において典型的な割安な物件でした。いわば、「磨けば光る掘り出し物」です。


 また、中古ビルは新築ビルと違って個性が強いものです。新築時には一律に安全で機能的で快適だった空間も時を経て、誰が使っていたか、どのように使っていたか、どのくらいメンテナンスをしたか、立地条件は特殊か、などにより、目に触れない部分を含めて痛み具合が異なっています。

「何をどこまでどのように直すか=どこにどれだけお金をかけるべきか」は壁を壊してから初めてわかるケースも多いです。

新築と違って予想しにくい修繕・改築費用の計算がコンバージョン・リノベーションを難しく複雑にしています。キャッシュフローが大きく変わってしまうので注意が必要なポイントです。

この既存のビルの現況に対し、どのように予算を配分し改築して生まれ変わらせることができるか。これが弊社の腕の見せ所となります。

そして、ひいてはお客様の収益物件の高稼働・安定収益につながるのです。

 

【外観】

1階入り口部分、ファサード部分を中心に手を加えました。

シャッターも新設しています。

印象的な看板が、「一目でわかる目印」としてこのビルを訪れる方にご好評いただいているとのことでした。

 

【内装、設備】

電気・給排水・空調換気系統全て、そしてエレベーターを交換しています。内装も共用部分、各店舗入り口に至るまで大規模な改装工事をしました。

もともと生まれ変わる可能性の高いビルだと判断し効果的な予算配分を考慮しました。

その結果、見た目のみならず設備などの中身も「新築のようだ」ということから、今まで空いていたビル全室に借り手がつきました。

都内有名店などで修行をされた料理人が独立し新規店舗をオープンする際に選んでいただくことが重なり、「このビルのオーナーはセンスがよい」と評判のビルになりました。

現在に至るまで満室稼働を叶えております。


Gallery of Takao Abe
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